Caso 2
Facturación defectuosa en alquiler turístico: por qué acaba siendo un problema fiscal del propietario (y tuyo)
Cuando el propietario te cede la explotación y firmas tú con el huésped, ese alquiler deja de estar exento y entra en el IVA al 21%. Si además facturas sin identificar el inmueble, tu cliente no puede declarar.
Si gestionas alquileres turísticos de propietarios no residentes y firmas los contratos con los huéspedes en tu propio nombre, hay una realidad fiscal que muchos propietarios desconocen y que, mal llevada, acaba siendo tu problema.
Hay dos formas de gestionar. Si lo haces en nombre y por cuenta del propietario, facturas solo tu comisión y no hay recalificación. Pero si el propietario te cede la explotación del inmueble y firmas tú con el huésped, la operación se califica como arrendamiento para subarrendar: ese alquiler deja de estar exento y pasa a estar sujeto al IVA, al tipo general del 21% (art. 20.Uno.23º.f’ y art. 90.Uno de la Ley del IVA). No es una opinión nuestra: la Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta V1435-25, de julio de 2025, sobre un caso idéntico de gestión turística.
Y desde el 1 de enero de 2023 (reforma del art. 84.Uno.2º LIVA), el propietario no residente ya no puede trasladarte ese IVA: la ley le obliga a repercutirlo, darse de alta como empresario, presentar el Modelo 303 trimestral y emitirte factura. Antes de 2023 podía invertir el sujeto pasivo hacia ti; a partir de 2023, no. Por tu parte, lo que repercutas al huésped va al 10% si prestas servicios hoteleros de verdad (recepción, limpieza periódica, cambio de ropa), y sin IVA si es un alquiler sencillo.
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01 El gestor emite facturas con nombres comerciales del tipo «Sunset Apartment 3» en vez de la…
El gestor emite facturas con nombres comerciales del tipo «Sunset Apartment 3» en vez de la…
El gestor emite facturas con nombres comerciales del tipo «Sunset Apartment 3» en vez de la dirección o referencia catastral del piso. El propietario tiene varios inmuebles y no puede vincular la factura con una propiedad concreta.
Sin identificación del inmueble es imposible saber a qué propiedad corresponde cada gasto. Hacienda rechaza los costes no asignados a un piso concreto, porque la imputación de rentas (Modelo 210) exige liquidar inmueble por inmueble. El propietario pierde el derecho a deducir costes que realmente asumió.
02 Varios pisos y varios meses agrupados en una sola factura global, sin desglose por propiedad y…
Varios pisos y varios meses agrupados en una sola factura global, sin desglose por propiedad y…
Varios pisos y varios meses agrupados en una sola factura global, sin desglose por propiedad y periodo. El gestor lo hace así para «ahorrar tiempo», pero en realidad dificulta la declaración del propietario.
El propietario no puede repartir costes e ingresos por propiedad, porque el Modelo 210 exige un apartado separado por cada inmueble. La declaración no cuadra, surgen rectificaciones, recargos por demora y trabajo contable adicional que cuesta más que lo ahorrado en facturación.
03 En el expediente del propietario aparecen facturas duplicadas y documentos que no son factura: un…
En el expediente del propietario aparecen facturas duplicadas y documentos que no son factura: un…
En el expediente del propietario aparecen facturas duplicadas y documentos que no son factura: un presupuesto en vez de la factura definitiva, un ticket sin datos del proveedor, la foto de una compra hecha por WhatsApp. El gestor no distingue documento contable de comprobante de compra.
Hacienda rechaza esos gastos porque no cumplen los requisitos formales de factura (art. 6 y 7 RD 1619/2012, Reglamento de Facturación). El propietario pierde el derecho a deducir costes que realmente asumió, y el gestor no puede repararlo a posteriori porque el proveedor ya no emitirá rectificativa.
04 La empresa gestora firma los contratos de alquiler en su propio nombre, cobra a los huéspedes en su…
La empresa gestora firma los contratos de alquiler en su propio nombre, cobra a los huéspedes en su…
La empresa gestora firma los contratos de alquiler en su propio nombre, cobra a los huéspedes en su cuenta bancaria y tiene las llaves del inmueble. El propietario formalmente le cedió la «explotación», sin saber qué implica fiscalmente.
Desde 2023 (reforma art. 84.Uno.2º LIVA) esta estructura convierte al propietario no residente en deudor del 21% de IVA, que debe registrarse como empresario, presentar Modelo 303 y emitir facturas. Nadie le informa de esta obligación. Queda expuesto a sanciones y recargos, mientras la empresa que le montó la estructura guarda silencio.
Cómo se hace bien
Cuatro cosas que marcan la diferencia entre una gestión que genera problemas y una que no:
- Factura identificando cada inmueble por su dirección o referencia catastral, no con nombres comerciales.
- Desglosa ingresos, comisiones y gastos por propiedad y por periodo.
- Ten claro quién firma el contrato de alquiler y a nombre de quién se cobra: de eso depende gran parte de la calificación fiscal.
- Conserva la documentación ordenada por inmueble; tu cliente la necesitará para cada declaración.
Lo que hacemos en PGK
Conocemos cómo tiene que estar montada la gestión turística desde el punto de vista fiscal y lo llevamos por las dos partes: ordenamos y validamos la documentación del gestor para que sea fiscalmente útil y asumimos íntegramente la declaración del propietario no residente (Modelo 210, IVA 303, Impuesto sobre el Patrimonio).
Así el gestor entrega un servicio sin sorpresas y el propietario cumple con Hacienda sin conflictos.